«Тонкости» договора аренды/Разбираемся в «тонкостях» договора аренды/
Срок договора
Инвестор хочет получать доход от ГАБ долго, поэтому на рынке особенно ценятся долгосрочные договоры аренды. Однако в каждом договоре в обязательном порядке прописывается возможность одностороннего расторжения со стороны арендатора, обычно за 1-3 месяца. Однако практика складывается так, что данный пункт не всегда принимается собственником в расчет, поэтому довольно часто решение арендатора досрочно расторгнуть договор и съехать становится для владельца бизнеса неприятной неожиданностью.
Важно помнить: Даже если договор заключен на 10-15 лет, это совершенно не означает, что арендатор будет сидеть весь срок.
Поэтому не стоит переоценивать срок договора, лучше обращать внимание на условия расторжения и арендную нагрузку, которые будут рассмотрены дальше.
Фиксированная ставка и индексация
Один из главных козырей хорошего объекта - это односторонняя индексация.
Арендный бизнес привлекает инвесторов, прежде всего, фиксированным доходом от аренды. Но в случае торговых объектов довольно часто можно встретить оплату аренды от товарооборота. Чаще всего присутствуют оба условия, то есть минимальный фиксированный платеж и дополнительная арендная плата при хорошей выручке арендатора. Хотя в некоторых случаях фиксированной аренды может и не быть.
Рекомендация инвестору: Лучше не рассматривать объекты без фиксированной арендной платы!
В некоторых случаях в магазине может быть очень хороший товарооборот без “фикса”, но для таких объектов важно тщательно анализировать критерии успеха:
- насколько надежна локация?
- что влияет на формирование товарооборота?
- может ли измениться инфраструктура/окружение, в результате чего выручка снизится?
Ответы на эти вопросы важны, поскольку напрямую влияют на показатели товарооборота, и в случае изменения в худшую сторону хотя бы одного из факторов, собственник рискует серьезно потерять в арендном доходе.
Индексация бывает 2-х видов:
- Безусловная (односторонняя / обязательная)
- По соглашению сторон
1-ый вариант – наиболее приемлемый для инвестора, поскольку индексация сильно повышает годовую доходность и защищает собственника помещения от инфляции даже без привязки к товарообороту магазина.
2-ой вариант - индексация только при условии, что арендатор сам на нее соглашается (а какой арендатор согласится увеличить себе аренду?). Иногда и такое условие позволяет ежегодно увеличивать арендную плату, но рассчитывать на него не стоит.
Привязка к товарообороту
Крайне важный аспект договора, без него проблематично проверить реальные показатели ГАБ. Нужно будет придумывать серые схемы и узнавать через контакты в отрасли. Кроме того, договор без привязки к товарообороту лишает инвестора возможного “апсайда”, или реализации оптимистичного сценария владения объектом, при котором доходность сильно растет вместе с выручкой магазина (например, после окончания строительства станции метро). Тем не менее, даже если привязка к ТО в договоре аренды отсутствует, не стоит сразу «отметать» такого арендатора – лучше попробовать узнать ТО, а потом уже принимать решение.
Важно! Привязка к товарообороту - это всегда хорошо при условии наличия фиксированной минимальной ставки. В долгосрочной перспективе именно этот пункт позволит защитить инвестора от роста инфляции (растут цены => растет товарооборот арендатора => растет арендная плата => растет стоимость объекта) и заработать больше, чем при фиксированной аренде.