Предварительный договор купли-продажи: что важно знать

Предварительный договор по своей природе фиксирует намерение сторон совершить основную сделку купли-продажи. В нем также можно закрепить обязанность стороны совершить определенные действия, необходимые для заключения сделки.

Такими действиями могут быть:

o получение предварительного одобрения сделки, если оно требуется законодательством,

o погашение регистрационной записи об обременениях,

o обязанность предоставить определенные документы.

Необходимо помнить, что предварительный договор - это именно закрепление намерения заключить сделку, а не сама сделка. Действующее законодательство содержит норму, согласно которой сторона по предварительному договору вправе обратиться в суд с целью обязать уклоняющуюся сторону заключить сделку. Однако, право собственности само по себе подразумевает монополию собственника на распоряжение объектом недвижимости. Ввиду этого обязать собственника против его воли произвести отчуждение объекта недвижимости невозможно даже в судебном порядке, так как это приведет к нарушению его законных прав.

Для того, чтобы права покупателя по предварительному договору были защищены от непредвиденного отказа собственника от заключения сделки, необходимо предусмотреть внесение задатка в качестве обеспечения обязанности сторон по заключению основного договора. В таком случае, если собственник откажется от заключения сделки - он обязан выплатить покупателю задаток в двойном размере, при этом Покупатель также несет бремя финансовых ответственности - если он откажется от сделки, задаток остается у собственника. Стоит отметить, что вносить "значительный задаток" не стоит, потому как отказ собственника от выплаты двойного размера задатка повлечет достаточно долгий судебный процесс по его возврату.