При проверке «юридической чистоты» объекта коммерческой недвижимости необходимо понимать, что фактически приобретается арендный бизнес и подходить к анализу только титула, то есть прав собственности продавца на недвижимость, которую он хочет продать, будет опрометчиво.
Что следует предпринять:
1) В первую очередь, необходимо провести анализ правоустанавливающих документов. При этом следует учесть определённые риски. К таковым, например, относится расхожее мнение об отсутствии рисков приобретения недвижимости, находящейся 3 и более лет в собственности. Считается, что оспорить право собственности давностью 3 и более лет невозможно. Однако это глубокое заблуждение. Во-первых, сроки исковой давности возможно восстановить в судебном порядке при наличии уважительных причин; во-вторых, предельный срок исковой давности по оспариванию сделок с недвижимым имуществом составляет 10 лет.
2) Также необходимо понимать, что факт зарегистрированного права собственности на объект коммерческой недвижимости не означает законность его строительства. Достаточно много объектов недвижимости, несмотря на зарегистрированное право собственности, построено в отсутствие разрешительной документации и является самостроем. Соответственно, при покупке отдельно стоящего здания или его части необходимо запросить разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию и прочие документы, подтверждающие законность постройки.
3) Следующее, на что важно обратить внимание, целевое назначение нежилого помещения. Действующее законодательство разделяет помещения на жилые и нежилые. Однако отсутствие в документах о праве собственности указания на виды разрешенного использования помещения не означает его отсутствие как такового.
Действующее градостроительное законодательство закрепляет целевую необходимость использования нежилого помещения только в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка. Иными словами, если земельные участок, на котором расположено здание, имеет вид разрешенного использования «для объектов культурного назначения», сдавать в аренду помещение под объекты торговли запрещено.
4) Вопросы эксплуатации приобретаемой недвижимости. Этому аспекту часто при покупке не придают значения. Деятельность арендаторов всегда непрерывно связана с такими категориями, как величина выделенной мощности, наличие мест для размещение рекламных вывесок, контейнеров ТБО и т.д. Перед покупкой всегда необходимо учесть данные моменты, т.к. в договоре аренды эти обязательства, как правило, ложатся на собственника.
5) Изучение технической документации на объект недвижимости. Помимо изучения поэтажных планов, экспликации и технического паспорта, немаловажно произвести обмеры фактической площади. Данную процедуру возможно сделать путем привлечения кадастрового инженера. Подготовленные поэтажные планы позволят выявить несогласованную в установленном порядке перепланировку и возможные несостыковки в площади. Выявленная несогласованная перепланировка будет препятствием для получения лицензий на осуществление отдельных видов деятельности. Договоры аренды, заключенные с продуктовым ритейлом, предусматривают снижение ставки аренды на 30 % в случае отсутствия лицензии на продажу алкогольной продукции.
6) При приобретении помещений, которые являются частью зданий, необходимо обращать внимание на наличие отдельных входов для посетителей и для эвакуации/разгрузки товара. В случае если в объект недвижимости не имеет отдельного входа с улицы, а попасть можно только через помещение другого собственника, необходимо до момента приобретения такого объекта решить вопрос с наложением сервитута.
Следует всегда помнить, что выбор подрядчика на проверку юридической чистоты объекта недвижимости является одним из ключевых аспектов сделки. В случае возникновения судебного спора о праве собственности покупателю необходимо будет доказать свою добросовестность, что он предпринял все возможные и зависящие от него действия для проверки юридической чистоты. Данным доказательством послужит заключение, содержащее не только текстовую часть, но и приложения документов (содержащих даты их получения), которые использовались и/или были получены при проверке. При этом специалист, который подготовил заключение, должен иметь высшее юридическое образование и достаточную квалификацию, судебная практика складывается таким образом, что собственник, обратившийся только к брокерам, не может считаться добросовестным.