Шаг 7

Как оценить трафик?
/Оцениваем трафик/

Вне зависимости от категории помещения или арендатора самым важным фактором остается трафик. Будь это алкомаркет “Красное&Белое”, супермаркет “Пятерочка” или пункт выдачи “OZON” – всегда важно понять, сколько потенциальных клиентов будет у арендатора.

Чтобы не делать лишнюю работу по оценке трафика для объекта недвижимости, важно помнить: люди ленивые, а высокая конкуренция - тревожный сигнал.

На помощь в оценке трафика приходит понятие «зона охвата» - область, в рамках которой существует некий поток людей, могущих потенциально посетить наш объект.

· Для небольших помещений (до 100-200 кв.м) – алкомаркетов, продуктовых магазинов, небольших франшиз, кофеен и тп - зона охвата составляет 200-250 метров.

В зону охвата в этом случае вполне могут входить несколько рядом стоящих новостроек или небольшая плотная застройка старого формата. Посмотрев порядка 50-ти таких районов, можно приблизительно оценить разницу количества квартир в разных точках, сориентироваться относительно плотности пешеходного потока и сделать вывод, какие точки вполне рабочие, а какие лучше даже не рассматривать (из-за малого количества квартир).

· Помещения среднего формата (300+ кв.м) – формат супермаркета

Трафик анализируется по тому же принципу. Единственное отличие в охвате: стандартом для супермаркета по зоне охвата считаются 400-500 м.

Действительно, в супермаркет люди могут пойти чуть дальше, нежели в продуктовый магазин или за бутылкой вина. Здесь так же, как и для маленьких помещений, важно посчитать количество квартир вокруг. Однако, в отличие от маленьких помещений, не стоит рассчитывать на то, что каждый человек, живущий в квартире, будет заглядывать в супермаркет - ведь продукты обычно покупаются одним из членов семьи на всю семью. Для того чтобы уже на этом этапе понять, насколько объект является инвестиционно интересным, нужно также оценить порядка 50-100 разных районов, чтобы собрать данные и понять среднерыночные показатели.

Пример аналитики трафика для супермаркета

У экспертов, занимающихся подобным анализом, в базе, как правило, насчитываются сотни разных локаций, из чего формируется профессиональное знание относительно перспективности и рисков того или иного инвестиционного объекта.

Важные наблюдения:

1.Люди ленивые. Действительно, на первый взгляд может показаться удивительным, что зона охвата для супермаркета такая незначительная. Однако, как показывает практика, в основном люди не готовы ходить за товарами/услугами первой необходимости больше чем за 500 м. Готовы ли вы ходить за посылками Wildberries 20 минут пешком постоянно?

2.Конкуренция - важнейший фактор, который сильно влияет на объем трафика. И тут важно несколько моментов:

● Всегда нужно рассматривать аналогичных конкурентов: для Пятерочки - это Магнит, для точки вывоза Ozon - это конкуренты с похожей франшизой или аналогичные точки вывоза.

● Если конкуренция слишком высокая - к примеру, 4 супермаркета по соседству, где всем четверым сложно торговать,– это гонка на выживание. При беглом анализе такой объект лучше сразу пропустить, но если все-таки есть желание изучить и приобрести, нужно быть готовым к тому, что риск съезда такого арендатора очень высокий и заменить его на другой супермаркет будет практически невозможно, так как все сети уже «сидят» в соседних домах.

● Наличие фактических данных выручки сильно упрощает покупку ГАП. В таком случае не нужно пытаться угадать положение арендатора, а можно опираться на фактический товарооборот. Однако перед покупкой всё равно стоит проверить на адекватность фактические данные, а также проверить их достоверность выписками из банка или другими способами. Иногда встречаются недобросовестные продавцы, которые умеют «красиво рисовать цифры».

● Глобальный анализ район не будет лишним. Сначала стоит посмотреть крупных игроков в радиусе 2 км: ТЦ, большие рынки или гипермаркеты и т.д. Наличие такого игрока может сильно испортить трафик для супермаркета. Затем стоит переходить уже к инфраструктуре и уточнить, где и как расположены точки скопления людей (станции метро, автобусные остановки и т.д.). И только после этого переходить к анализу зоны охвата. Важным фактором при оценке квартир является расположение домов, конкурентов, плотность застройки и направление пешеходных потоков к объектам инфраструктуры. Тут нужно уже принимать экспертное решение на основе аналитики и личного опыта либо положиться на профессионалов.

3.Зона охвата – это всегда живая область, которая сильно зависит от расположения и транспортной доступности локации. Например, если выбранная локация - это новый ЖК, который изолирован от всей инфраструктуры и добраться туда можно только на единственной маршрутке, тогда зоной охвата будет весь ЖК без исключения, потому что у людей не будет возможности покупать товары или услуги первой необходимости в другом месте.

Другой пример – это расположение у станции метро. Если выбранная локация находится ближе к метро, чем весь остальной район, то люди из домов, которые не попадают в зону охвата, все равно станут частью целевого потока.

4.Трафик бывает двух типов: вечерний и дневной. В зависимости от планов инвестора на будущего арендатора (кофейня или алкомаркет и т.д.) также стоит учитывать потоки трафика. Но спрогнозировать и оценить это сложнее без непосредственного присутствия на объекте. Поэтому даже если инвестор уже уверен в выборе локации и в целом объем трафика кажется достаточным, посетить и увидеть объект воочию все же рекомендуется.