Определяем лучшего арендатора под метраж помещения
Помещения до 100 кв. м.
В данную категорию попадает малый стрит ритейл. Хорошими арендаторами для таких помещений являются:
- Аптеки (желательно крупные сетевые)
- Алкомаркеты (Красное&Белое, Винлаб, Ароматный мир)
- Пункты выдачи заказов (Wildberries, Ozon)
- Сетевые пекарни
- Любые другие сетевые арендаторы (например, Четыре лапы)
- Франшизы с хорошим именем
- Медицинские услуги, пользующиеся стабильным спросом (Инвитро, Гемотест)
Примеры плохих арендаторов:
- Маленькие кафе и рестораны без имени, бренда и опыта
- Салоны красоты без имени, бренда и опыта
- Языковая или детская школа
- Стоматология (если вдруг уйдет хороший специалист, выручка арендатора может сократиться вдвое в течение месяца)
- Иные новоиспеченные предприниматели, решившие открыть свой первый бизнес без франшизы и необходимого финансирования
Исключения. Важно помнить, что успех ГАБ зависит не столько от вида арендного бизнеса, сколько от того, как удачно этот бизнес вписан в окружающую среду. Иными словами, большое значение будут иметь локация объекта, статус помещения, конкурентное окружение и ряд других параметров. К примеру, может сложиться ситуация, в которой пивной или табачный магазин будут пользоваться огромным спросом и регулярно платить аренду, а супермаркет постоянно просить арендные каникулы и скидки. На каждое правило есть исключение.
Помещения от 100 до 500 кв. м.
Это переходный формат, в котором можно как сделать «нарезку» из нескольких арендаторов, которые смогут друг под друга увеличивать трафик, так и посадить одного хорошего сетевого арендатора. По верхней границе уже может быть рассмотрен супермаркет - наверное, наилучший вариант арендатора в принципе.
Хороший арендатор:
- Магазин-дискаунтер – формат наподобие FixPrice или «Монетки»
- Супермаркет малого формата (начиная от 300 кв. м.)
- Франшиза (пиццерия, ресторан японской кухни)
- Сетевые арендаторы (Якитория, Четыре Лапы, Тануки и т. д.)
- Нарезка из нескольких арендаторов (снижает риск потери всей арендной выручки в моменте)
Помещения от 500 до 1500 кв. м.
Формат большого стрит ритейла. Под такие площади можно уже смело рассматривать сетевой супермаркет, причем наилучшим вариантом будет супермаркет с хорошей прикассовой зоной – такой формат позволит обеспечить стабильную выручку для мелких арендаторов (за счет трафика супермаркета), а взамен получить более высокую ставку на часть площадей - общая доходность будет выше, чем при покупке супермаркета без прикассы.
Хорошая схема арендаторов:
- Сетевой супермаркет (Пятерочка, Перекресток, Магнит, Дикси, Верный и т.д.)
- Супермаркет вместе с прикассовой зоной из мелких арендаторов (выбирать стоит из перечисленных выше вариантов)
- Районный ТЦ с якорным арендатором (это может быть супермаркет, а может быть магазин-дискаунтер) и несколько менее крупных арендаторов (например, Магнит + Магнит Косметик + Ozon + Додо Пицца)
- Несколько сетевых арендаторов и несколько мелких (Мясновъ и Отдохни + Аптека + Четыре лапы + магазин цветов)
Важно всегда иметь якорного арендатора, который будет занимать существенную площадь и генерировать трафик. Лучше всего с этой функцией справляется супермаркет.