Как правильно выбрать арендатора: общие рекомендации/Выбираем арендатора/
Выбор арендатора - одна из самых важных задача любого покупателя арендного бизнеса. От этого напрямую зависит успешность инвестиций. Выбор арендатора чем-то похож на работу банка по проверке заемщика перед выдачей кредита.
Арендодателю важно, чтобы арендатор регулярно и без задержек платил арендную плату в течение долгого периода времени, а затем вернул объект недвижимости в целости и сохранности. Также важно, чтобы в случае возникновения спорных ситуаций арендатор не пропал бы и не обанкротился, а собственник всегда мог обратиться в суд. Арендодателю совершенно не важны перспективы роста арендатора (особенно если в договоре нет привязки аренды к выручке арендатора), ему важно одно – надежность арендатора.
Отсюда основные критерии выбора арендатора:
1. Надежность - возможность регулярно и своевременно платить аренду
2. Стабильность - низкая зависимость от кризисов, рыночных колебаний и долгосрочная актуальность товаров / услуг арендатора
3. Ответственность - бережное отношение к предмету аренды, а также возможность обратиться в суд в случае конфликтов и взыскать ущерб
Исходя из обозначенных критериев несколько важных выводов:
Выбор арендатора - одна из самых важных задача любого покупателя арендного бизнеса. От этого напрямую зависит успешность инвестиций. Выбор арендатора чем-то похож на работу банка по проверке заемщика перед выдачей кредита.
Арендодателю важно, чтобы арендатор регулярно и без задержек платил арендную плату в течение долгого периода времени, а затем вернул объект недвижимости в целости и сохранности. Также важно, чтобы в случае возникновения спорных ситуаций арендатор не пропал бы и не обанкротился, а собственник всегда мог обратиться в суд. Арендодателю совершенно не важны перспективы роста арендатора (особенно если в договоре нет привязки аренды к выручке арендатора), ему важно одно – надежность арендатора.
Отсюда основные критерии выбора арендатора:
1. Надежность - возможность регулярно и своевременно платить аренду
2. Стабильность - низкая зависимость от кризисов, рыночных колебаний и долгосрочная актуальность товаров / услуг арендатора
3. Ответственность - бережное отношение к предмету аренды, а также возможность обратиться в суд в случае конфликтов и взыскать ущерб
Исходя из обозначенных критериев несколько важных выводов:
- Самый лучший арендатор - это крупный, известный сетевой магазин. В таких магазинах всегда налажены основные бизнес-процессы, и такие арендаторы никогда не будут занимать площадь без предварительного анализа локации.
- Самый надежный арендатор - это супермаркет. Вне зависимости от ситуации на рынке и в экономике людям всегда нужно покупать продукты.
- Всегда проводите “собеседование” своего арендатора. Если с сетевыми арендаторами всё понятно, то арендаторов, которые хотят приобрести франшизу, запустить школу английского или открыть ателье, нужно хорошо собеседовать. Арендатор обязан понимать свой бизнес, у него должен быть четко сформулированный бизнес-план, финансирование и т.д. Не стоит смотреть только на величину арендной ставки и заселять помещения салонами красоты и новоиспеченными предпринимателями - эти арендаторы могут съехать через неделю. А тот же пункт выдачи Wildberries, например, в 2022 г. может стать очень востребованной идеей с известным брендом за спиной.