Шаг 14

Идеальные «точки входа» для инвестора
/Смотрим на рынок глобально/

Любой сектор недвижимости зависит от двух переменных: объемов предложения и спроса на рынке, две эти величины постоянно меняются и крайне редко находятся в балансе. Сам по себе рынок недвижимости цикличен, можно выделить 4 цикла:

Рынок перенасыщен объектами недвижимости из-за избыточного предложения на рынке или падения спроса. Цены на недвижимость сравнительно низкие, арендная плата также снижается. Это привлекает арендаторов и инвесторов. В этой фазе стоимость строительства всё ещё ниже, чем стоимость арендного бизнеса, однако эта разница минимальная в сравнении с другими фазами. Точка покупки идеальна для инвестора. Барон Ротшильд говорил: «Покупай, когда на улицах течет кровь, даже если она твоя». Этой фразе более 200 лет, а она всё ещё актуальна.

Спрос растет, количество свободных площадей уменьшается, появляется потребность в новых объектах. Арендные ставки растут быстрыми темпами. Начинается массовое строительство, темпы которого сначала не успевают за потребностями покупателей и инвесторов, а затем объемы спроса и предложения уравновешиваются. Цены на недвижимость уже сильно отрываются от стоимости строительства, но на рынке всё ещё остаются выгодные предложения. Купив в этот период, инвестор всё ещё хорошо застрахован от ситуации продажи приобретенного объекта с большим дисконтом, но некоторые инвесторы в этот период уже делают ставку на строительство нового объекта вместо покупки существующего.

Спрос удовлетворен, но объектов недвижимости становится больше, цены растут как на дрожжах, при этом арендные ставки начинают стагнировать. Окупаемость на рынке резко растет: купившие раньше начинают продавать свои последние объекты по рекордным ценам, при этом стоимость строительства (с учетом стоимости земли) примерно в 3-4 раза ниже. Иными словами, если инвестор покупает объект стрит ритейла за 500-600 тысяч за кв.м в комфорт-классе, то он рискует потерять более 30% стоимости объекта на неопределенное время. Само собой этого может и не случиться, рынок может быть переоцененным очень долго. Также всё зависит от локации и качества конкретного объекта, даже на падающем рынке будут дорожающие объекты с очередью из арендаторов. Но риски в такой период намного выше.

В этой фазе предложение сильно превалирует над спросом. Из-за этого происходит снижение цен, которое никто никогда не может точно спрогнозировать (как по времени, так и по глубине). Длиться последующая рецессия может годами, и при необходимости инвестору придется продавать объект с огромным дисконтом. Худшая точка покупки для частного инвестора, только профессиональные инвесторы могут найти что-то стоящее.

Цена аренды падает из-за снижения спроса и большого количества невостребованной недвижимости. Падение будет происходить до уровня, который соответствует потребностям и финансовым возможностям арендаторов. После этого начнется очередная фаза роста. Очень важно, рецессия на рынке может длиться десятилетиями, никто точно не знает, в какой момент она закончится. Единственным сдерживающим фактором является стоимость строительства аналогичного объекта, однако во время рецессии обычно не строят новые объекты, так как низкие ставки аренды и готового объекта дают слишком низкую доходность для застройщика.

Инвесторы, которые смогли купить объект по сравнительно низкой цене за кв. м., будут застрахованы нижней границей стоимости строительства - им не нужно будет снижать стоимость продажи, т.к. на любом рынке их объект будет смотреться привлекательно для инвестора – построить альтернативный объект будет либо дороже, либо незначительно дешевли, выгоднее будет купить арендный бизнес.

Для частного инвестора несложно приобрести объект по хорошей цене на фазе депрессии или в начале фазы восстановления, однако в конце фазы восстановления или в фазе перенасыщения приобретать инвестиционную недвижимость крайне не рекомендуется. Даже командам профессионалов тяжело находить выгодные предложения на рынке. Будьте осторожны!