Как посчитать реальную доходность ГАБ?/Считаем доходность ГАБ/
Для получения “чистой доходности” важно учесть все необходимые расходы, связанные с объектом. Самые большие из них:
● Налог на имущество
● Налог на землю или аренда земли (не актуально для 1-х этажей жилых домов, так как там земля обычно общедомовая)
● Эксплуатация объекта (уборка внешней территории, мелкий ремонт, обслуживание инженерных сетей и т.д.), которая может осуществляться либо силами управляющей компании, либо самостоятельно собственником объекта.
Важный нюанс: разные объекты могут иметь совершенно разный размер расходов, поэтому ориентироваться на первичный подсчет доходности некорректно.
Пример: для небольшого стрит ритейла в новостройке расходы могут составлять ~10% от аренды, а для торгового центра доходить до 20-30% от суммарной арендной платы, то есть «съедать» от 1% до 2-3% годовой доходности.
Для более точного расчета окупаемости арендного бизнеса применяется показатель Cap Rate (ставка капитализации), который считается через NOI.
NOI (Net Operating Income), или ЧОД (Чистый Операционный Доход), – это прибыль арендного бизнеса до вычета амортизации, процентных расходов, налога на прибыль и других неоперационных расходов. Иными словами, этот показатель демонстрирует именно операционный доход без учета влияния структуры капитала и прочих неоперационных расходов. Используется в недвижимости по аналогии с EBITDA для бизнеса.
Capitalization Rate (или сокращенно Cap Rate) - ставка капитализации. Cap Rate показывает отношение чистого операционного дохода (арендный доход за вычетом всех операционных расходов) к стоимости недвижимости.
Например, если за год за вычетом всех операционных расходов инвестор заработал 10 млн руб. с объекта стоимостью 100 млн руб., тогда Cap Rate составит 10 / 100 = 10%.
Cap Rate используется для оценки стоимости стабильных активов с предсказуемым денежным потоком. Именно поэтому данный показатель широко применяется в сфере недвижимости.
Пример. Супермаркет стоит 300 млн руб. Если арендная плата за год составила 30 млн руб., то окупаемость объекта будет 10 лет - вполне выгодно с учетом современных реалий на рынке.
Однако если добавить оплату налога на имущество от балансовой стоимости 300 * 2,2% = 6,6 млн руб., оплату налога на землю 0,5 млн руб., а также эксплуатационные расходы 0,6 млн руб., то NOI составит 30 - 6,6 – 0,5 - 0,6 = 22,3 млн руб.
Итого Cap Rate объекта составит 22,3/300 = 7,4%. Если перевести это в окупаемость, то получится 13,5 лет. А это уже совсем не так привлекательно, как виделось вначале.
Для получения “чистой доходности” важно учесть все необходимые расходы, связанные с объектом. Самые большие из них:
● Налог на имущество
● Налог на землю или аренда земли (не актуально для 1-х этажей жилых домов, так как там земля обычно общедомовая)
● Эксплуатация объекта (уборка внешней территории, мелкий ремонт, обслуживание инженерных сетей и т.д.), которая может осуществляться либо силами управляющей компании, либо самостоятельно собственником объекта.
Важный нюанс: разные объекты могут иметь совершенно разный размер расходов, поэтому ориентироваться на первичный подсчет доходности некорректно.
Пример: для небольшого стрит ритейла в новостройке расходы могут составлять ~10% от аренды, а для торгового центра доходить до 20-30% от суммарной арендной платы, то есть «съедать» от 1% до 2-3% годовой доходности.
Для более точного расчета окупаемости арендного бизнеса применяется показатель Cap Rate (ставка капитализации), который считается через NOI.
NOI (Net Operating Income), или ЧОД (Чистый Операционный Доход), – это прибыль арендного бизнеса до вычета амортизации, процентных расходов, налога на прибыль и других неоперационных расходов. Иными словами, этот показатель демонстрирует именно операционный доход без учета влияния структуры капитала и прочих неоперационных расходов. Используется в недвижимости по аналогии с EBITDA для бизнеса.
Capitalization Rate (или сокращенно Cap Rate) - ставка капитализации. Cap Rate показывает отношение чистого операционного дохода (арендный доход за вычетом всех операционных расходов) к стоимости недвижимости.
Например, если за год за вычетом всех операционных расходов инвестор заработал 10 млн руб. с объекта стоимостью 100 млн руб., тогда Cap Rate составит 10 / 100 = 10%.
Cap Rate используется для оценки стоимости стабильных активов с предсказуемым денежным потоком. Именно поэтому данный показатель широко применяется в сфере недвижимости.
Пример. Супермаркет стоит 300 млн руб. Если арендная плата за год составила 30 млн руб., то окупаемость объекта будет 10 лет - вполне выгодно с учетом современных реалий на рынке.
Однако если добавить оплату налога на имущество от балансовой стоимости 300 * 2,2% = 6,6 млн руб., оплату налога на землю 0,5 млн руб., а также эксплуатационные расходы 0,6 млн руб., то NOI составит 30 - 6,6 – 0,5 - 0,6 = 22,3 млн руб.
Итого Cap Rate объекта составит 22,3/300 = 7,4%. Если перевести это в окупаемость, то получится 13,5 лет. А это уже совсем не так привлекательно, как виделось вначале.
