Как понять, что объект потенциально привлекателен для инвестирования?/Первичный инвестиционный анализ/
Понравившийся арендный бизнес по привлекательной цене продажи и красивыми показателями отчетности далеко не значит доходный арендный бизнес. Первое, что следует сделать, оценить хотя бы приблизительно окупаемость и будущую доходность приобретаемой недвижимости.
Посчитать окупаемость несложно: нужно разделить стоимость объекта на годовую аренду объекта. Чтобы рассчитать арендную доходность, нужно, наоборот, разделить годовой арендный поток на стоимость объекта.
Пример: Помещение приносит 700 тыс. руб./мес., объект стоит 100 млн руб., значит окупаемость при наших первичных грубых расчетах составит:
100 млн руб./ 8,4 млн руб. = 12 лет
Доходность будет составлять:
8,4 млн руб. / 100 млн руб. = 8,4% годовых (без учета расходов)
Важно понимать, что такой грубый расчет дает лишь индикативное представление о доходности объекта. Дальнейший анализ рисков и подсчет расходов с большой долей вероятности приведет к снижению первичного показателя доходности - грустная, но честная закономерность.
Понравившийся арендный бизнес по привлекательной цене продажи и красивыми показателями отчетности далеко не значит доходный арендный бизнес. Первое, что следует сделать, оценить хотя бы приблизительно окупаемость и будущую доходность приобретаемой недвижимости.
Посчитать окупаемость несложно: нужно разделить стоимость объекта на годовую аренду объекта. Чтобы рассчитать арендную доходность, нужно, наоборот, разделить годовой арендный поток на стоимость объекта.
Пример: Помещение приносит 700 тыс. руб./мес., объект стоит 100 млн руб., значит окупаемость при наших первичных грубых расчетах составит:
100 млн руб./ 8,4 млн руб. = 12 лет
Доходность будет составлять:
8,4 млн руб. / 100 млн руб. = 8,4% годовых (без учета расходов)
Важно понимать, что такой грубый расчет дает лишь индикативное представление о доходности объекта. Дальнейший анализ рисков и подсчет расходов с большой долей вероятности приведет к снижению первичного показателя доходности - грустная, но честная закономерность.