Градостроительные риски
/Учитываем градостроительные риски/
Градостроительные риски – всё, что так или иначе связано с планировкой и застройкой городов и других поселений. По сути, самым важным здесь являются какие-либо изменения, связанные с транспортной инфраструктурой вокруг и застройкой соседних к объекту территорий. Сюда также включены риски, которые возникают для объекта, который находится на отдаленном расстоянии от городов в малонаселенных районах страны.
Градостроительные риски можно назвать самыми неочевидными, однако их обязательно нужно выявлять и учитывать, особенно если ГАП располагается в новых районах или локациях, где весь трафик формируется за счет какой-то одной сильной стороны объекта. Это может быть удачное расположение на автомобильной трассе с огромными пробками, где люди постоянно проезжают мимо супермаркета или, к примеру, плотная жилая застройка на 3-4 тысячи квартир в зоне охвата 150-200 метров.
В обоих случаях трафик гарантированно будет большим, но что если в ближайшем будущем всё изменится? В первом случае, например, администрация города может запустить реконструкцию дороги на расширение. Тогда появляется вполне очевидный риск уменьшения участка земли под ГАП (к примеру, «урежут» место парковки), а также риск появления шумоподавляющих щитов, которые полностью закроют объект от взора проезжающих машин. Во втором случае может оказаться, что в каждом доме в этой плотной застройке есть удачная планировка для супермаркета, и 3-4 тысячи квартир между собой будут делить 3-4 супермаркета.
Перечень наиболее распространенных градостроительных рисков:
Возникает главный вопрос: как обнаружить такие риски?
“В бою все средства хороши” – именно так можно описать процесс поиска градостроительных рисков. Нет идеального рецепта, как именно их искать, каждый случай уникальный, но есть общие ориентиры, которые позволят защитить вложения.
1.Интернет в помощь. Изучаем новостной шум.
Да, действительно, стоит изучить новости за последние пару лет про район объекта, дороги, которые проходят рядом с объектом, возводимую вокруг инфраструктуру, недострои, планы по развитию территории, строящиеся станции метро и т.д. Можно начинать поиск с чего-нибудь общего - стандартного поисковика, дополнительно можно мониторить местные форумы – там пользователи время от времени выдают инсайдерскую информацию и комментарии, которые сложно найти в официальных источниках и СМИ.
2.Информация с места действия. Сарафанное радио
Тут есть несколько подходов, но все они сводятся к переговорам с людьми, которые живут рядом с объектом или работают в нём. Сыграйте роль “тайного покупателя” - инкогнито изучите объект, узнайте, какие есть новости и что знают люди, которые там живут. Для этой же цели можно использовать п.1 - форумы и группы живущих рядом людей. Если объект находится в ЖК “Новостройка”, то все его секреты лучше всего будут знать в группе VK: «ЖК Новостройка» и живущие там люди, которые знакомы с этими проблемами.
3.Связи
К поиску информации можно подключить знакомства или контакты, которые потенциально могут владеть ситуацией вокруг объекта. Когда речь идет о серьезных инвестициях и возможной угрозе их сохранения/приумножения, важно подключать все имеющиеся ресурсы.
4.Привлечение специалистов
Поручение вопроса профессионалам можно считать в данном случае оптимальным вариантом. Особенно если собственных компетенций недостаточно, а цена объекта видится чрезмерно привлекательной. Прояснение таких ситуаций лучше не игнорировать, а доверить специалистам с соответствующей экспертизой. Разумнее решиться на небольшую потерю в доходности, но зато быть уверенным в надежности инвестиций.
/Учитываем градостроительные риски/
Градостроительные риски – всё, что так или иначе связано с планировкой и застройкой городов и других поселений. По сути, самым важным здесь являются какие-либо изменения, связанные с транспортной инфраструктурой вокруг и застройкой соседних к объекту территорий. Сюда также включены риски, которые возникают для объекта, который находится на отдаленном расстоянии от городов в малонаселенных районах страны.
Градостроительные риски можно назвать самыми неочевидными, однако их обязательно нужно выявлять и учитывать, особенно если ГАП располагается в новых районах или локациях, где весь трафик формируется за счет какой-то одной сильной стороны объекта. Это может быть удачное расположение на автомобильной трассе с огромными пробками, где люди постоянно проезжают мимо супермаркета или, к примеру, плотная жилая застройка на 3-4 тысячи квартир в зоне охвата 150-200 метров.
В обоих случаях трафик гарантированно будет большим, но что если в ближайшем будущем всё изменится? В первом случае, например, администрация города может запустить реконструкцию дороги на расширение. Тогда появляется вполне очевидный риск уменьшения участка земли под ГАП (к примеру, «урежут» место парковки), а также риск появления шумоподавляющих щитов, которые полностью закроют объект от взора проезжающих машин. Во втором случае может оказаться, что в каждом доме в этой плотной застройке есть удачная планировка для супермаркета, и 3-4 тысячи квартир между собой будут делить 3-4 супермаркета.
Перечень наиболее распространенных градостроительных рисков:
- Много пустых земельных участков, на которых могут быть построены новые ЖК (с торговыми центрами и супермаркетами)
- Расширение/изменение транспортной инфраструктуры района
- Строящиеся торговые центры рядом
- Одинаковые планировки под супермаркеты или просто много коммерческих помещений на 1-ых этажах нового ЖК и т. д.
Возникает главный вопрос: как обнаружить такие риски?
“В бою все средства хороши” – именно так можно описать процесс поиска градостроительных рисков. Нет идеального рецепта, как именно их искать, каждый случай уникальный, но есть общие ориентиры, которые позволят защитить вложения.
1.Интернет в помощь. Изучаем новостной шум.
Да, действительно, стоит изучить новости за последние пару лет про район объекта, дороги, которые проходят рядом с объектом, возводимую вокруг инфраструктуру, недострои, планы по развитию территории, строящиеся станции метро и т.д. Можно начинать поиск с чего-нибудь общего - стандартного поисковика, дополнительно можно мониторить местные форумы – там пользователи время от времени выдают инсайдерскую информацию и комментарии, которые сложно найти в официальных источниках и СМИ.
2.Информация с места действия. Сарафанное радио
Тут есть несколько подходов, но все они сводятся к переговорам с людьми, которые живут рядом с объектом или работают в нём. Сыграйте роль “тайного покупателя” - инкогнито изучите объект, узнайте, какие есть новости и что знают люди, которые там живут. Для этой же цели можно использовать п.1 - форумы и группы живущих рядом людей. Если объект находится в ЖК “Новостройка”, то все его секреты лучше всего будут знать в группе VK: «ЖК Новостройка» и живущие там люди, которые знакомы с этими проблемами.
3.Связи
К поиску информации можно подключить знакомства или контакты, которые потенциально могут владеть ситуацией вокруг объекта. Когда речь идет о серьезных инвестициях и возможной угрозе их сохранения/приумножения, важно подключать все имеющиеся ресурсы.
4.Привлечение специалистов
Поручение вопроса профессионалам можно считать в данном случае оптимальным вариантом. Особенно если собственных компетенций недостаточно, а цена объекта видится чрезмерно привлекательной. Прояснение таких ситуаций лучше не игнорировать, а доверить специалистам с соответствующей экспертизой. Разумнее решиться на небольшую потерю в доходности, но зато быть уверенным в надежности инвестиций.