Effort rate (OCR) – «нагрузка» арендной платы на арендатора
/Считаем OCR/
OCR (Occupancy Cost Ratio) – показатель нагрузки арендной платы на арендатора. Его можно посчитать через отношение арендной платы арендатора к его выручке за соответствующий период времени. Считается он для того, чтобы понимать, насколько комфортно и выгодно арендатору содержать конкретный магазин. Именно на этот показатель инвестору стоит обратить особое внимание при покупке готового арендного бизнеса, так как именно он определяет риск ухода арендатора и снижения ставки аренды.
Например, если товарооборот супермаркета в месяц составляет 15 млн руб., а арендная ставка за помещение 1 млн руб., тогда OCR = 1 / 15 * 100% = 6,7%. Вполне комфортный показатель для супермаркета. При таком уровне нагрузки магазин однозначно прибыльный и вряд ли закроется. Соответственно, инвестор, покупающий данный объект недвижимости, может быть спокоен за свой арендный бизнес.
Рекомендация: если нагрузка арендной платы доходит до 10-15% , это уже тревожный сигнал. Инвестору лучше воздержаться от покупки такого бизнеса. Здесь могут обнаружиться «подводные камни». Помимо того, что завышенная ставка – это прямой риск съезда арендатора, может также иметь место сговор продавца и арендатора, подписавших договор аренды на заведомо завышенных условиях с целью продажи ГАП по завышенной цене. Кроме того, арендатор на таких условиях может запросить скидку, и тогда доходность объекта значительно снизится.
Будьте осторожны!
/Считаем OCR/
OCR (Occupancy Cost Ratio) – показатель нагрузки арендной платы на арендатора. Его можно посчитать через отношение арендной платы арендатора к его выручке за соответствующий период времени. Считается он для того, чтобы понимать, насколько комфортно и выгодно арендатору содержать конкретный магазин. Именно на этот показатель инвестору стоит обратить особое внимание при покупке готового арендного бизнеса, так как именно он определяет риск ухода арендатора и снижения ставки аренды.
Например, если товарооборот супермаркета в месяц составляет 15 млн руб., а арендная ставка за помещение 1 млн руб., тогда OCR = 1 / 15 * 100% = 6,7%. Вполне комфортный показатель для супермаркета. При таком уровне нагрузки магазин однозначно прибыльный и вряд ли закроется. Соответственно, инвестор, покупающий данный объект недвижимости, может быть спокоен за свой арендный бизнес.
Рекомендация: если нагрузка арендной платы доходит до 10-15% , это уже тревожный сигнал. Инвестору лучше воздержаться от покупки такого бизнеса. Здесь могут обнаружиться «подводные камни». Помимо того, что завышенная ставка – это прямой риск съезда арендатора, может также иметь место сговор продавца и арендатора, подписавших договор аренды на заведомо завышенных условиях с целью продажи ГАП по завышенной цене. Кроме того, арендатор на таких условиях может запросить скидку, и тогда доходность объекта значительно снизится.
Будьте осторожны!