Инженерные риски
/Анализируем инженерные риски/
Инженерные риски – все риски, связанные с возможным возникновением значительных капитальных затрат на всём периоде владения объектом. Оцениваются через физический, моральный и функциональный износ здания.
Инженерные риски обычно более предсказуемы, чем градостроительные, ввиду отсутствия внешних факторов, которые непредвиденным образом могут повлиять на объект.
На что следует обратить внимание:
1.Год строительства объекта
Год постройки во многом определит круг вопросов, которые стоит изучить перед покупкой объекта. В частности:
Очевидно, что объект, построенный в 1950 г., - тревожная инвестиция в сравнении с объектом, который был построен в 2021 г. Однако важно понимать, что очень много зависит от того, как именно и для каких целей был построен объект.
2.Зона разгрузки
Зона разгрузки – крайне важный пункт, если речь идет о приобретении продуктового магазина или супермаркета. Довольно часто нормативы и правила в этой части нарушаются либо не выполняются вообще. Последствием жалоб неправильно оборудованную зону разгрузки или ее отсутствие может быть закрытие супермаркета до устранения нарушений. Как правило, такие нарушения уже невозможно исправить, так как организовать новую зону разгрузки в уже построенном доме с жильцами очень проблематично. Более подробно эта тема раскрывается в «СП 2.3.6.1066-01. 2.3.5. Предприятия торговли. Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов. Санитарно-эпидемиологические правила».
/Анализируем инженерные риски/
Инженерные риски – все риски, связанные с возможным возникновением значительных капитальных затрат на всём периоде владения объектом. Оцениваются через физический, моральный и функциональный износ здания.
Инженерные риски обычно более предсказуемы, чем градостроительные, ввиду отсутствия внешних факторов, которые непредвиденным образом могут повлиять на объект.
На что следует обратить внимание:
1.Год строительства объекта
Год постройки во многом определит круг вопросов, которые стоит изучить перед покупкой объекта. В частности:
- Долговечность использованных материалов.
- Отнесение объекта к программе реновации / аварийному жилому фонду и т.п., находится ли объект в аварийном жилом фонде и т.д.
- Риск возникновения капитальных затрат
Очевидно, что объект, построенный в 1950 г., - тревожная инвестиция в сравнении с объектом, который был построен в 2021 г. Однако важно понимать, что очень много зависит от того, как именно и для каких целей был построен объект.
2.Зона разгрузки
Зона разгрузки – крайне важный пункт, если речь идет о приобретении продуктового магазина или супермаркета. Довольно часто нормативы и правила в этой части нарушаются либо не выполняются вообще. Последствием жалоб неправильно оборудованную зону разгрузки или ее отсутствие может быть закрытие супермаркета до устранения нарушений. Как правило, такие нарушения уже невозможно исправить, так как организовать новую зону разгрузки в уже построенном доме с жильцами очень проблематично. Более подробно эта тема раскрывается в «СП 2.3.6.1066-01. 2.3.5. Предприятия торговли. Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов. Санитарно-эпидемиологические правила».
Что важно знать:
К сожалению, в подавляющем большинстве случае хорошей зоны разгрузки у объектов нет.
- Пункт 2.2 указанных норм гласит, что деятельность объектов торговли не может нарушать или ухудшать условия проживания или отдыха жильцов дома;
- Пункт 2.4. определяет порядок загрузки продуктов в магазин: загрузка должна осуществляться исключительно с торца жилого здания, не имеющего окон.
- Пункт 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 также уточняет, что загружать продукцию или иные материалы в помещения общественного назначения со стороны дома, где есть входы в квартиры и окна жилых помещений, – не допускается.
- Достаточно судебного разбирательства в лице одного гражданина РФ (жильца дома) для того, чтобы Роспотребнадзор прикрыл супермаркет.
- Визуально: если зона разгрузки имеет отдельный подъезд, вынесена за пределы жилого дома или находится в отдельно стоящем здании и имеет дебаркадер - вероятнее всего, все нормы соблюдаются, и можно продолжать анализ.
К сожалению, в подавляющем большинстве случае хорошей зоны разгрузки у объектов нет.
3.Прочность стен
Проверку ограждающих и несущих конструкций, инженерных систем, фундамента и кровли лучше доверить экспертам, которые квалифицированно смогут оценить технические риски объекта и понять, какие капитальные затраты могут возникнуть и стоит ли вообще покупать объект
Проверку ограждающих и несущих конструкций, инженерных систем, фундамента и кровли лучше доверить экспертам, которые квалифицированно смогут оценить технические риски объекта и понять, какие капитальные затраты могут возникнуть и стоит ли вообще покупать объект
Важно! Не стоит доверять внешнему виду объекта: всегда нужно проверить его внутренности, чтобы правильно оценить износ здания и его пригодность для дальнейшего использования.
Рекомендации:
Например, объекты до 1500 кв. м. освобождаются от необходимости экспертизы проектной документации. Как следствие, приобретенный объект вообще может развалиться через пару лет, если продавец был недобросовестным человеком или существует сделка с заинтересованностью между арендатором и продавцом.
Рекомендации:
- Лучше довериться профессионалам либо знакомым экспертам
- Не стоит глубоко копать, если объект совсем новый
- Внимание к объектам из легковозводимых материалов
Например, объекты до 1500 кв. м. освобождаются от необходимости экспертизы проектной документации. Как следствие, приобретенный объект вообще может развалиться через пару лет, если продавец был недобросовестным человеком или существует сделка с заинтересованностью между арендатором и продавцом.
- Жилые дома - гарантия высоких стандартов
4.Пристроенное помещение - наиболее удачный вариант стрит ритейла
В таких объектах никогда не будет проблем с зоной разгрузки, а в сравнении с отдельно стоящими объектами - риск сноса здания практически отсутствует (кроме возможности попадания в аварийный фонд), т.к. территория является общедомовой.
5.Планировка помещения и фасад здания
Лучше всего иметь открытую планировку правильной геометрической формы. Это позволит максимально эффективно использовать приобретенное имущество. Плохая сетка несущих конструкций вместе с МОПами (места общего пользования) может снизить арендопригодную площадь на 10-20% и помешать арендатору правильно разместить оборудование. Множество входных групп дает возможность разделить помещение на отдельные секции и заселить несколько разных арендаторов (что почти всегда лучше, чем один).
Светопрозрачные конструкции в большом объеме гарантируют красивый фасад и обеспечивают объект повышенной привлекательностью. Кроме того, для многих арендаторов это является важным фактором для заселения.
6.Сервитуты – расходы, которые неочевидны
Следствием этого риска является требование к отдельному входу в помещение. Сервитут — это право пользования чужой собственностью, например, право прохода по помещению другого собственника в своё помещение. Оно может распространяться на нежилое и жилое помещение либо земельный участок. По своей сути - это дополнительный расход, который может сильно меняться в зависимости от собственника объекта. Например, довольно часто в практике встречаются объекты, в которых часть въезда к зоне разгрузки в супермаркет находится в чужой собственности, а инвестору предлагается сервитут. Через какое-то время это становится проблемой для будущего собственника в виде непрогнозируемых расходов, так как собственник земли может увеличить плату за проход в 10 раз, и другого выхода, кроме как принять эти условия, не останется.
7.«Мокрые зоны» и необходимая мощность
Часто бывает, что в помещениях нет разводки на отдельные «мокрые точки» - это значит, что не все арендаторы смогут пользоваться водой, - значит, инвестору предстоят дополнительные расходы на проведение разводки. Также иногда на рынке могут продавать объекты, мощности в которых недостаточно, чтобы покрыть потребности арендаторов – в таких случаях для решения вопроса либо привлекаются сторонние организации, что влечет дополнительные расходы, либо применяются “народные” способы решения проблем - незаконные котельные и т.д.
Будьте внимательны!
В таких объектах никогда не будет проблем с зоной разгрузки, а в сравнении с отдельно стоящими объектами - риск сноса здания практически отсутствует (кроме возможности попадания в аварийный фонд), т.к. территория является общедомовой.
5.Планировка помещения и фасад здания
Лучше всего иметь открытую планировку правильной геометрической формы. Это позволит максимально эффективно использовать приобретенное имущество. Плохая сетка несущих конструкций вместе с МОПами (места общего пользования) может снизить арендопригодную площадь на 10-20% и помешать арендатору правильно разместить оборудование. Множество входных групп дает возможность разделить помещение на отдельные секции и заселить несколько разных арендаторов (что почти всегда лучше, чем один).
Светопрозрачные конструкции в большом объеме гарантируют красивый фасад и обеспечивают объект повышенной привлекательностью. Кроме того, для многих арендаторов это является важным фактором для заселения.
6.Сервитуты – расходы, которые неочевидны
Следствием этого риска является требование к отдельному входу в помещение. Сервитут — это право пользования чужой собственностью, например, право прохода по помещению другого собственника в своё помещение. Оно может распространяться на нежилое и жилое помещение либо земельный участок. По своей сути - это дополнительный расход, который может сильно меняться в зависимости от собственника объекта. Например, довольно часто в практике встречаются объекты, в которых часть въезда к зоне разгрузки в супермаркет находится в чужой собственности, а инвестору предлагается сервитут. Через какое-то время это становится проблемой для будущего собственника в виде непрогнозируемых расходов, так как собственник земли может увеличить плату за проход в 10 раз, и другого выхода, кроме как принять эти условия, не останется.
7.«Мокрые зоны» и необходимая мощность
Часто бывает, что в помещениях нет разводки на отдельные «мокрые точки» - это значит, что не все арендаторы смогут пользоваться водой, - значит, инвестору предстоят дополнительные расходы на проведение разводки. Также иногда на рынке могут продавать объекты, мощности в которых недостаточно, чтобы покрыть потребности арендаторов – в таких случаях для решения вопроса либо привлекаются сторонние организации, что влечет дополнительные расходы, либо применяются “народные” способы решения проблем - незаконные котельные и т.д.
Будьте внимательны!