Важные факты про эффективность площади объекта
Всегда важно оценить эффективность предлагаемого объекта с точки зрения арендопригодной площади, или GLA (gross leasable area). Бывает так, что стоимость кв. м. выглядит привлекательной и ставка капитализации также соответствует рыночным значениям. В то же время помещение общей площадью 1 000 кв. м. только на 50% пригодно под сдачу в аренду, а остальная площадь – это цокольный этаж или места общего пользования (МОПы). В такой ситуации стоимость кв. м. в пересчете на GLA будет в 2 раза выше.
Отсюда выводы:
Всегда важно оценить эффективность предлагаемого объекта с точки зрения арендопригодной площади, или GLA (gross leasable area). Бывает так, что стоимость кв. м. выглядит привлекательной и ставка капитализации также соответствует рыночным значениям. В то же время помещение общей площадью 1 000 кв. м. только на 50% пригодно под сдачу в аренду, а остальная площадь – это цокольный этаж или места общего пользования (МОПы). В такой ситуации стоимость кв. м. в пересчете на GLA будет в 2 раза выше.
Отсюда выводы:
- При покупке ГАП с небольшой арендопригодной площадью стоит внимательно оценить условия аренды и самого арендатора. Вероятно, условия или сам арендатор – специфичны. Следовательно, при съезде такого арендатора появится риск потерять львиную долю месячного арендного потока (МАПа). А значит, такой арендатор может пойти на «шантаж»: будет апеллировать к тому, что никто не согласится снимать все МОПы в рамках нового договора аренды, и начнет выторговывать себе хорошую скидку.
- Специфичность ухудшает ликвидность объекта: увеличивает экспозицию и уменьшает количество арендаторов, которые смогли бы занять объект целиком или частично;
- Такой объект лучше сравнивать с аналогами по стоимости за кв. м. в пересчете на GLA – сразу станет ясно, выгодно ли покупать объект или нет с учетом эффективности площадей.