Стоимость квадратного метра: почему это не менее важно, чем доходность?
/Анализируем стоимость квадратного метра/
Еще один параметр, который инвестору важно оценить после расчета окупаемости и доходности - это стоимость квадратного метра приобретаемой недвижимости. К сожалению, не всегда этот параметр учитывается при анализе коммерческой недвижимости, и это большое заблуждение.
Важно понимать, что при одинаковом качестве объектов и одинаковой окупаемости всегда лучше купить объект с ценой за кв. м. ниже, так как в таком объекте арендная ставка будет ниже, а значит арендатору комфортнее будет вести бизнес. В случае же его ухода найти нового арендатора собственнику будет проще.
Например, если сегодня помещение снимает премиальный супермаркет «Азбука Вкуса» с арендной ставкой 3000 руб. / кв. м. / месяц, то в случае ухода арендатора, «посадить» на его место эконом-маркет «Магнит» по такой же ставке вряд ли получится, а значит доходность инвестора резко снизится, а окупаемость, соответственно, увеличится.
Если же, наоборот, сейчас помещение арендует «Магнит» со ставкой 1500 руб. / кв. м. / месяц, то, во-первых, он вряд ли съедет (при условии выгодной локации, высокого трафика и хорошего состояния помещения), во-вторых, найти другого арендатора с аналогичной или даже более высокой ставкой будет несложно.
Разумеется, такое сравнение релевантно только для сопоставимых объектов. Нет смысла покупать арендный бизнес в глухой сибирской деревне вместо «Азбуки Вкуса» напротив Кремля из-за более низкой цены за кв.м.
Отдельно стоит отметить, какие факторы могут сильно влиять на стоимость кв. м.:
Например, построить объект в деревне в Московской области стоит гораздо дешевле, чем в пределах МКАД. Поэтому при покупке объекта в деревне за МКАД со стоимостью 200-300 тыс./м2 инвестор переплачивает 200-300% от стоимости строительства такого объекта и в случае падения рынка теряет очень много.
/Анализируем стоимость квадратного метра/
Еще один параметр, который инвестору важно оценить после расчета окупаемости и доходности - это стоимость квадратного метра приобретаемой недвижимости. К сожалению, не всегда этот параметр учитывается при анализе коммерческой недвижимости, и это большое заблуждение.
Важно понимать, что при одинаковом качестве объектов и одинаковой окупаемости всегда лучше купить объект с ценой за кв. м. ниже, так как в таком объекте арендная ставка будет ниже, а значит арендатору комфортнее будет вести бизнес. В случае же его ухода найти нового арендатора собственнику будет проще.
Например, если сегодня помещение снимает премиальный супермаркет «Азбука Вкуса» с арендной ставкой 3000 руб. / кв. м. / месяц, то в случае ухода арендатора, «посадить» на его место эконом-маркет «Магнит» по такой же ставке вряд ли получится, а значит доходность инвестора резко снизится, а окупаемость, соответственно, увеличится.
Если же, наоборот, сейчас помещение арендует «Магнит» со ставкой 1500 руб. / кв. м. / месяц, то, во-первых, он вряд ли съедет (при условии выгодной локации, высокого трафика и хорошего состояния помещения), во-вторых, найти другого арендатора с аналогичной или даже более высокой ставкой будет несложно.
Разумеется, такое сравнение релевантно только для сопоставимых объектов. Нет смысла покупать арендный бизнес в глухой сибирской деревне вместо «Азбуки Вкуса» напротив Кремля из-за более низкой цены за кв.м.
Отдельно стоит отметить, какие факторы могут сильно влиять на стоимость кв. м.:
- Местоположение (размер города, удаленность от центра города и т.д.)
- Близость к транспортным узлам (метро, остановкам общественного транспорта, Ж/Д станциям, знаковым местам с высоким трафиком и т.д.)
- Класс объекта (A+, А, B+, B, C+, C)
- Этажность объекта или наличие подвала
- Окупаемость
- Год постройки объекта и т. д.
Например, построить объект в деревне в Московской области стоит гораздо дешевле, чем в пределах МКАД. Поэтому при покупке объекта в деревне за МКАД со стоимостью 200-300 тыс./м2 инвестор переплачивает 200-300% от стоимости строительства такого объекта и в случае падения рынка теряет очень много.